Nieruchomości w Polsce – fakty i mity

Michał-KonopaWiele osób, z którymi rozmawiałem przedstawiało bardzo zdecydowane opinie na temat nieruchomości w Polsce. Nie zawsze były one oparte na faktach. Często głoszone tezy miały charakter powtarzanych stereotypów wytworzonych w oparciu o konkretne przypadki osób z naszego otoczenia. W tym artykule przedstawię trzy stwierdzenia, które pojawiały się najczęściej i dodam swój osobisty komentarz.

Najemca zniszczy Ci mieszkanie
 Wynajem mieszkania czy domu to przedsięwzięcie bardzo ryzykowne – słyszę często od klientów. Powtarzane są historie o zniszczonych meblach, wybrudzonych ścianach, czy zdemolowanych pomieszczeniach. Tymczasem podczas moich 9-letnich doświadczeń z wynajmem mieszkań w Polsce nie spotkałem się z przypadkiem rażącego zniszczenia nieruchomości. Owszem zdarzały się  rysy na podłodze, drobne zabrudzenia ścian czy ślady użytkowania na meblach.  Nigdy jednak koszt przywrócenia mieszkania do stanu sprzed wynajmu nie był większy od kwoty jednomiesięcznej kaucji zabezpieczającej wynajem. Powiem więcej, w zdecydowanej większości przypadków zużycie nieruchomości i jej wyposażenia mieściło się w kategoriach zużycia normalnego przewidzianego w umowie najmu. 

W perspektywie ostatnich 20 lat rynek wynajmu mieszkań i domów w Polsce bardzo się poszerzył i ucywilizował. Do tradycyjnie wynajmujących studentów dołączyła duża rzesza profesjonalistów rozpoczynających swoją karierę na rynku pracy. Mobilni single często zmieniający miasta wraz z kolejną pracą są obecnie dużą grupą najemców. Nie chcą oni podejmować decyzji o kupnie własnego mieszkania przykładowo we Wrocławiu, jeżeli wkrótce mogą dostać dużo lepszą pracę w Warszawie czy Krakowie. Dodatkowo w dużych miastach pojawiły się grupy obcokrajowców, którzy zostali tu oddelegowani do pracy w międzynarodowych korporacjach. Wynajem mieszkania czy domu takim najemcom często jest sponsorowany przez firmę, co zapewnia bezpieczeństwo płatności czynszu.  

Myślę, że kluczem do sukcesu w wynajmie jest właściwy dobór najemców przy pomocy odpowiednich narzędzi weryfikacji. Warto też pamiętać o dokładnej dokumentacji najmu poprzez właściwie podpisany kontrakt, protokół przekazania nieruchomości, dokumentację zdjęciową itp. Pomocne jest też oddanie najmu w opiekę profesjonalistów, którzy działając na rynku wynajmu są w stanie właściwie zadbać o ochronę interesów właściciela.

Zawsze będziesz musiał remontować pod siebie
W Polsce dominuje przekonanie, że jest praktycznie niemożliwym znaleźć dom lub mieszkanie, które pod względem estetycznym będzie odpowiadało nabywcy. Setki razy słyszałem, że ile ludzi tyle gustów i szybko trzeba będzie skuć świeżo położone płytki w łazience czy kuchni, bo są nieładne. Bardzo często była mowa o zmianie stałych elementów wyposażenia takich jak podłogi czy zabudowy kuchni. Ludzie chcieli wymieniać wanny, prysznice czy toalety, tłumacząc to względami higienicznymi. Często akceptacji nie znajdowały nawet szafy wnękowe lub drzwi wewnętrzne. 

To bojowe nastawienie znika zwykle po wprowadzeniu się i oswojeniu się z wnętrzem. Prace przeprowadzane są w mniejszym zakresie od początkowo deklarowanego. Dzieje się tak dlatego, że koszty tego rodzaju prac w Polsce, zwłaszcza w dużych miastach, dynamicznie rosną. Coraz mniej osób jest gotowych poświęcić swój wolny po pracy i samodzielnie realizować swoje  remontowe zamierzenia. Patrząc obiektywnie spada również odsetek osób, które czują się na tyle kompetentne, żeby podjąć się tego typu zadania. Sytuacja, gdzie wujek położy płytki, tata zrobi podłogę, a pomalujemy wspólnie powoli odchodzi w przeszłość. Skutkiem takiego stanu rzeczy jest coraz bardziej estetycznie neutralny styl wykańczania wnętrz. Ludzie zdają sobie sprawę, że jeżeli za kilka lat będą sprzedawać nieruchomość to warto zadbać o to, żeby nie wyglądała jak z poprzedniej epoki. Można więc znaleźć lokum, w którym bez większych kompromisów można czuć się komfortowo bez konieczności przeprowadzania dużych remontów.

Zamknięte osiedle daje prestiż
W latach 90-tych w Polsce zaczęły powstawać pierwsze osiedla zamknięte. Ogrodzony teren dookoła budynku dostępny tylko dla mieszkańców dawał poczucie bezpieczeństwa i prestiżu. Brama na pilota, wejście na kod, kamery monitoringu rozsiane dookoła posesji i ochroniarz czuwający nad obiektem. To wszystko pozwalało deweloperom wykreować dodatkową wartość i sprzedawać tego typu nieruchomości z dużym zyskiem. 

Obecnie osiedla zamknięte w dużych miastach nikogo już nie dziwią, a ich wyjątkowość i prestiż mocno się zdewaluowały. Krytykowany jest brak ich otwarcia na tkankę miasta, zablokowanie tradycyjnych ciągów pieszych wiodących wzdłuż budynków, brak możliwości parkowania samochodów dla gości odwiedzających mieszkańców. Osiedle zamknięte wciąż cieszy się uznaniem jeżeli znajduje się w dobre lokalizacji – blisko centrum, z łatwym i szybkim dostępem do komunikacji miejskiej, terenów zielonych i lokalnej infrastruktury. Kiedyś magia płotu i bramy na pilota była zdecydowanie większa…

* * *

Niniejszy artykuł rozpoczyna cykl publikacji, które będą ukazywać się regularnie na łamach Expressu Wieczornego. Będę poruszał w nich tematy dotyczące polskiej rzeczywistości w obszarach, gdzie styka się ona z realnymi sprawami Polonii. Cykl rozpoczynam od tematyki nieruchomości, gdyż często spotykam się z przypadkami dużego zainteresowania tym tematem wśród Polaków mieszkających w Australii. Postaram się odpowiedzieć na pytania co zrobić z odziedziczoną nieruchomością w Polsce, jakie są możliwości jej sprzedaży lub wynajmu, jak można zlecić zarządzanie lub opiekę nad takimi posiadłościami. Dodatkowo będę komentował uregulowania prawne i podatkowe rządzące tym rynkiem oraz opowiem, czym kierują się inwestorzy inwestujący na polskim rynku nieruchomości. Poruszane tematy będę obrazował przykładami, tak aby Czytelnicy mogli jak najlepiej poznać i poczuć realia, w których funkcjonuje polski rynek nieruchomości. 

Dalszą część cyklu poświęcę innym tematom i wyzwaniom, z którymi stykają się Polacy mieszkający w Australii przy okazji porządkowania swoich spraw w Polsce. Przyjrzymy się zatem możliwościom ubiegania się o emeryturę za lata przepracowane w Polsce oraz występowania z wnioskami o dokumenty przed polskimi urzędami. Poruszymy temat opieki nad ludźmi starszymi, usług świadczonych przez sprzątaczki i pielęgniarki oraz domów spokojnej starości. Z drugiej strony zasygnalizujemy możliwości uczestnictwa w polskiej kulturze oraz nauki języka polskiego w ramach wymian studenckich czy kursów wakacyjnych. Być może na płaszczyźnie dialogu z Czytelnikami pojawią się nowe interesujące tematy, którym warto będzie przyjrzeć się bliżej.

Celem, który od początku przyświeca tej serii artykułów jest dostarczanie praktycznych informacji w kontekście realnych spraw dotyczących Polonii australijskiej w Polsce. W związku z tym zachęcam Państwa do dzielenia się ze mną swoimi propozycjami tematów lub dziedzin życia, w których czujecie się niedoinformowani. Zapraszam również do komentowania artykułów. Mój adres mailowy podany na końcu tego tekstu jest do Waszej dyspozycji. 

Z pozdrowieniami,
Michał Konopa *
michal.konopa@expatpolonia.com

* Autor jest właścicielem firmy EXPAT POLONIA świadczącej usługi dla Polonii z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami, opieki nad seniorami oraz reprezentacji przed polskimi urzędami w sprawach formalnych