Plomba, komórka lokatorska, loggia czyli jak Polacy mówią o nieruchomościach

Michał-KonopaGarsoniera, parcela, kamienica – są już z nami bardzo długo. Zestarzały się, czasem tak bardzo, że młodsi z nas nie do końca wiedzą o co chodzi. Superjednostka, falowiec, puchatek – te nazwy znane są lokalnie i oddają rzeczywistość czasów PRL-u spod znaku seryjnych realizacji z wielkiej płyty. Wreszcie apartamentowiec, loggia, czy wewnętrzne patio – nowości w języku nieruchomościowym, które pojawiły się w ostatnich 25 latach. W jakich kontekstach pojawiają się te słowa? Jak Polacy mówią o nieruchomościach?

Dwudziestolecie międzywojenne

Modernizm i historyzm. Modernizm wymagał o funkcjonalności. Budowane kamienice miały jak najlepiej służyć swoim mieszkańcom. Wysokie kondygnacje powyżej 3 metrów, duże okna, przestronne pokoje. Czytelne układy mieszkań z wydzielonymi sypialniami, jadalnią, salonem i kuchnią. Pokaźne metraże, zwykle powyżej 100 m2. Dodatkowy pokój dla służby, tzw. służbówka. Pokoje w amfiladzie czyli ustawione w osi z przejściem z jednego do drugiego. Niekiedy dodatkowy korytarz stanowiący alternatywną komunikację między pomieszczeniami. Wysokie drzwi, często dwu- lub więcej skrzydłowe. I łazienka z oknem, bo ówcześni architekci wierzyli, że to jest niezbędne.

Kamienice modernistyczne to skromne minimalistyczne fasady. Te zbudowane w nurcie historyzmu bardziej cieszą oko detalami. Uwagę zwracają gzymsy, wykusze i zdobienia balkonów. Największe i najwyższe mieszkania znajdują się na pierwszym i drugim piętrze. Im wyżej tym lokale są mniejsze i niższe. Na ostatnich piętrach garsoniery czyli małe mieszkania przeznaczone dla 1 osoby. Na dziedzińcu zwykle mały trawnik i ławeczka, czasem kapliczka. W bramie mieszkanie gospodarza domu lub zatrudniony, jak mówiono przed wojną, portyjer. Piwnice z oknami, duże pozwalające na składowanie opału. Parcele zadbane, położone zwykle w centralnych punktach miast.

PRL

Po wojnie modernizm powoli ustępuje. Teraz styl ten zarezerwowany jest dla budynków użyteczności publicznej – pomników nowej władzy. Jest tylko kilka wyjątków o funkcji mieszkaniowej na czele z zabudową krakowskiej Nowej Huty. Generalnie odbudowa powojennych zniszczeń przebiega w sposób chaotyczny – czasem według przedwojennych wzorców, ale zwykle w formie uproszczonej i przyspieszonej. Propagandowa konieczność wyrobienia 300% normy nie sprzyja architektonicznym fajerwerkom. Wkrótce na grunt polski wkracza koncepcja domów seryjnych Le Corbusiera i rozpoczyna się panowanie wielkiej płyty.

W latach 60-tych powstaje Superjednostka – do dziś największy budynek w Katowicach. Ma długość 187,5m, 15 kondygnacji nadziemnych i jedną podziemną z 200 garażami. Zwany przez lokalnych „szafą” lub „żyletą” zadziwia swoim ogromem. W 762 mieszkaniach może mieszkać nawet 3 tysiące ludzi. Budynek ma dziewięć klatek schodowych. W każdym pionie cztery windy i zsyp. Winda staje na co 3-cim piętrze. W budynku tylko małe mieszkania. Największe z nich – dumne M-5 – to zalewie 57 m2. Układ zawsze ten sam – balkon na całą szerokość, ślepa kuchnia, duży pokój (15 m2), korytarz, łazienka, 1 lub 2 małe pokoje. Ciasnota w środku równoważona nieskończoną przestrzenią za oknem. Nie mieszkańcy lecz anonimowi użytkownicy budynku.

Przez kilka lat Superjednostka jest największym blokiem mieszkalnym w Polsce pod względem liczby mieszkańców. W 1973 roku przebija ją gdański Falowiec. Długość 860 m, wysokość 32 m, szerokość 13 m. Łącznie 1792 mieszkania czyli około 6000 lokatorów. Bryła i układ balkonów przypominają falę – stąd nazwa. Wejścia do większości mieszkań z galerii czyli półotwartych korytarzy ciągnących się wzdłuż budynku. Wejścia do klatek od frontu. Balkony – wszystkie z tyłu od południa. Układ mieszkań sztampowy, jakby szalony architekt posługiwał się dwoma pieczątkami. Kuchnia zawsze od galerii. W małym mieszkaniu – obok kuchni pokoik, w dużym – kuchnia sama a dwa pokoje od strony balkonu…

Rok później w Warszawie kończy się budowa Przyczółka Grochowskiego. Popularny Pekin składa się z ciągu 22 bloków o wysokości od 3 do 7 pięter, załamanych osiem razy pod kątem prostym, o łącznej długości 1,5 km. W 1800 mieszkaniach żyje około 7000 mieszkańców. W strukturze osiedla znajduje się żłobek, przedszkole, szkoła podstawowa i przychodnia. Słowem komfort i indywidualność.

Podobne odczucia towarzyszą zapewne mieszkańcom warszawskiego Jamnika. 508 metrów zabudowy ciągnącej się w linii prostej wzdłuż ulicy Kijowskiej znane również na Pradze-Północ jako Tasiemiec, Deska, Mrówkowiec, Długas, Równoległy. W szczecińskiej dzielnicy Pogodno nazwa bardziej geograficzna – Leningrady – adaptacja modelowych wieżowców radzieckich do polskiej rzeczywistości. Dobrze, że w ramach tego dostosowania wspólne toalety na korytarzach zastąpiono indywidualnymi w mieszkaniach… Nieco lepiej mogą poczuć się mieszkańcy krakowskich Puchatków – są to budynki 4-piętrowe jedno-klatkowe, prawdziwy towar de luxe na rynku mieszkaniowym PRL-u.

Z pewnością istnieją jeszcze inne nazwy określające bloków z tamtych czasów. Jeżeli ktoś pamięta – czekam na maila. Jakkolwiek nazwane mieszkania w budynkach z wielkiej płyty budowane to małe pokoje, słaba jakość instalacji, pękające ściany, zacinające się windy, słaba izolacja akustyczna i termiczna oraz niesławne zsypy – „kominy na śmieci”, którymi mieszkańcy zrzucali odpady na dół do śmietnika. Na plus w porównaniu z obecnym budownictwem wypadają stosunkowo duże odległości między budynkami, rozbudowana infrastruktura osiedlowa (place zabaw, przedszkola, szkoły, punkty usługowo-handlowe) oraz często dobra centralna lokalizacja.

Po 1989 roku

Na rynku nieruchomości zaczyna się rewolucja. Pojawiają się projekty mieszkaniowe realizowane w warunkach wolnego rynku. Po raz pierwszy Polacy kupują mieszkania od dewelopera lub diwelopera. W odpowiedzi na potrzeby szybko bogacącej się klasy średniej pojawiają się budynki o zupełnie innej jakości i parametrach. Między historycznymi kamienicami powstają nowoczesne plomby. Na przedmieściach wyrastają segmenty, bliźniaki i osiedla domów. Zwykle z garażem dwustanowiskowym lub przynajmniej z garażem i podjazdem (driveway). Z tyłu mamy mały ogród (back yard), gdzie zapraszamy znajomych na grilla (bbq). Nadal jednak najbardziej popularne są mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Przepraszam dziś już nikt nie mieszka w mieszkaniach, apartamenty! Niektóre z nich mogą mieć powyżej 100 m2, można znaleźć wiele powyżej 200 m2. Naprawdę bogaci mieszkają w penthousach i loftach (niekoniecznie poprzemysłowych, ale zbudowanych w tym stylu). Pojawiły się miejsca parkingowe w garażach podziemnych. Te podziemne parkingi zabrały nam piwnice i miejsca starczyło jedynie na komórki lokatorskie lub boksy. Bezpieczeństwo gwarantują nam osiedla zamknięte z recepcją, monitoringiem i bramą na pilota. Wewnątrz mieszkań architekci zaprojektowali nam garderoby, gdzie trzymamy nasze ubrania i dodatkowy sprzęt. Gotujemy socjalnie, więc kuchnia ustąpiła miejsca salonowi z aneksem kuchennym. Rodzice śpią w głównej sypialni (master bedroom), obok pokój córki i pokój syna oraz gabinet lub pokój gościnny – jak czytamy na rzucie (floorplan) pokazującym rozkład (layout) mieszkania. Zamiast na balkon wychodzimy na taras lub loggię (zadaszony balkon) z ekspozycją na ciche patio. W naszym budynku właściciele tworzą Wspólnotę (strata) a budynkiem zarządza Administrator. Czystość na klatce schodowej utrzymuje firma sprzątająca, za sprawy techniczne odpowiada konserwator, a mieszkanie może nam posprzątać pani sprzątająca.

Dalej natomiast w mieszkaniach 3-pokojowych mamy 2 sypialnie a sformułowanie „mieszkanie dwusypialniane” traktujemy z uśmiechem jako kalkę językową z angielskiego. Wciąż jeździmy windą, płacimy czynsz, podatek od nieruchomości i rachunki za media. Dalej mamy ogrzewanie miejskie lub MPEC (Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Ciepłej), choć kampania medialna próbuje nam wmówić, że to ciepło systemowe. Woda ciepła też jest miejska lub podgrzewana Junkersem (piecykiem gazowym). No chyba że w mieszkaniu nie ma gazu ani sieci miejskiej. Wtedy ogrzewanie jest elektryczne, w Polsce czytaj drogie, a ciepła woda leci z bojlera.

Michał Konopa*

michal.konopa@expatpolonia.com

* Autor jest właścicielem firmy EXPAT POLONIA świadczącej usługi dla Polonii z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami, opieki nad seniorami oraz reprezentacji przed polskimi urzędami w sprawach formalnych.