Pozarynkowe okazje, czyli aukcje i licytacje nieruchomości

Zakup nieruchomości na licytacjach i przetargach jest interesującą alternatywą wobec nieruchomości oferowanych na tzw. wolnym rynku. Ten sposób nabywania nieruchomości w Polsce jest jeszcze mało rozpowszechniony. Warto się nim zainteresować bowiem pozwala zrealizować zakup po bardzo atrakcyjnych cenach.


Michał-KonopaPierwsza z możliwości to licytacje komornicze. Trafiają tam nieruchomości osób lub firm, które nie spłaciły bankom swoich zobowiązań. Od niedawna istnieje serwis internetowy poświęcony licytacjom. Obecnie zawiera on ponad 2100 obwieszczeń o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach różnych nieruchomości – od gruntów, przez domy i mieszkania, lokale użytkowe, na magazynach, halach czy garażach kończąc. Portal posiada szerokie możliwości wyszukiwania, np. wg. rodzaju nieruchomości, miejscu jej położenia czy daty licytacji. Korzystający z portalu mają dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości, a informacje przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Do obwieszczeń załączane są czasem zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości i inne praktyczne informacje. W serwisie dostępny jest również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej.  
Podczas samej licytacji sprzedaż prowadzi komornik, który uzyskane kwoty przeznacza na spłatę długów. Podstawowym warunkiem uczestnictwa jest wpłata wadium stanowiącego 10% ceny oszacowanej wartości nieruchomości. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od kwoty stanowiącej 75% wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli nie przyniesie rezultatu, odbywa się druga licytacja, która startuje z poziomu 66%. Na drugiej licytacji w trybie uproszczonym można nabyć nieruchomości głównie działki rozpoczynając licytację od 50% oszacowania! Co więcej wartość nieruchomości jest przyjmowana dla celów postępowania egzekucyjnego. W praktyce oznacza to, że jest ona niższa niż wycena na potrzeby kredytu bankowego.

Ostatnio wprowadzono w Polsce nowe uregulowania prawne, które przyspieszyły przejęcie kupionej na licytacji nieruchomości. Po wygranej licytacji komorniczej sąd sporządza zaświadczenie o przysądzeniu własności, które jest jednocześnie tytułem do opróżnienia, czyli eksmisji z lokalu. Tym samym nabywca lokalu nie musi prowadzić długotrwałego i kosztownego postępowania eksmisyjnego przed sądem. Ponadto zgodnie z nowymi przepisami nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu, nawet jeżeli była ona zawarta na czas określony. Do tej pory dłużnicy podpisywali często fikcyjne umowy najmu za niskie kwoty, które “przechodziły” na osoby kupujące nieruchomość, zniechęcając potencjalnych nabywców.  
W tego typu transakcjach dużą rolę odgrywają względy emocjonalne. Dłużnicy czasem za żadne skarby świata nie chcą, żeby ich nieruchomość trafiła w ręce konkretnych osób. Zdarzają się więc przypadki powierniczego nabycia nieruchomości, kiedy to osoba A nabywa w swoim imieniu nieruchomość i jest zobowiązana przekazać jej własność osobie B na podstawie odrębnej umowy w późniejszym czasie. Podczas licytacji docelowy właściciel pozostaje anonimowy i nie jest obecny. Sale licytacyjne są też miejscem różnego rodzaju gierek. Widziałem osoby oferujące odstąpienie od licytacji za określoną kwotę pieniędzy. Na jednej z licytacji byłem świadkiem prób wywierania wpływu na innych licytujących poprzez groźby ustne, na innych uzgodniono, że nikt nie będzie dzisiaj licytował, bo w drugiej licytacji cena będzie niższa…
Warto pamiętać, że zakup nieruchomości na licytacji komorniczej może być atrakcyjny finansowo, wymaga jednak dokładnego sprawdzenia całego stanu prawnego nieruchomości. Dodatkowo cenne jest doświadczenie uczestnictwa w tego typu licytacjach i przeprowadzenia procedur po ich zakończeniu. Jeżeli ktoś z Czytelników ma jakieś doświadczenia w tym temacie lub chciałby dowiedzieć się więcej, zapraszam do kontaktu.
Poza licytacjami komorniczymi istnieją jeszcze licytacje prywatne, które pojawiają się stosunkowo rzadko. Polski rynek obrotu nieruchomościami powoli przekonuje się do nowatorskich form sprzedaży. Dla wielu klientów nawet urządzenie dnia otwartego czy prezentacja nieruchomości podczas ich nieobecności w domu to rozwiązania zbyt rewolucyjne. Aukcje prywatne odbywają się zwykle pod nadzorem doświadczonego brokera lub prawnika. Przed rozpoczęciem aukcji każdy z uczestników może się zapoznać z jej regulaminem. W przeciwieństwie do licytacji komorniczych, w aukcji prywatnej nie jest konieczne wpłacenie wadium. Organizatorzy aukcji są zwykle elastyczni co do wyboru sposobu i terminu płatności. Najczęściej na prywatne aukcje trafiają nieruchomości przejęte od dłużników po dwóch nierozstrzygniętych licytacjach komorniczych. Licytacje organizują wówczas banki, fundusze inwestycyjne, deweloperzy. Zdarzają się również licytacje mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe, gdy po śmierci lokatora i braku dziedziczenia lokale wracają do zasobu spółdzielni.  Również osoby prywatne zainteresowane szybką sprzedażą lokalu mogą powierzyć zorganizowanie takiej aukcji wyspecjalizowanemu podmiotowi.
Kolejnym ciekawym przypadkiem są przetargi na zakup nieruchomości ogłaszane przez Urzędy Miasta. Są to zwykle lokale, które przez lata służyły jako mieszkania komunalne. Po wojnie właściciele tych budynków nie odnaleźli się, budynki zostały przejęte przez Skarb Państwa i przekazane w najem najbardziej potrzebującym mieszkańcom z najniższymi dochodami. Duże ponad 100-metrowe mieszkania były dzielone na dwie lub trzy rodziny. Warunki bytowania były bardzo skromne a lokatorzy nie mieli pieniędzy na podstawowe remonty. Stylowe drzwi czy sztukateria były często sprzedawane i zastępowane tanimi odpowiednikami. Instalacje prowadzono po ścianach realizując prace najtańszym możliwym kosztem.
Lokale kupowane „od miasta” zwykle wymagają więc generalnego remontu. Są jednak warte uwagi ze względu na swój duży potencjał. Można znaleźć wysokie „kamieniczne” mieszkania w historycznych budynkach z początku XX wieku znajdujących się w świetnych lokalizacjach. Obecnie proces przejmowania tego typu mieszkań przez nowych właścicieli trwa. Budynki przechodzą remonty i odzyskują dawną świetność. Gminy mogą sprzedawać takie mieszkania pod różnymi warunkami przyjętymi w uchwale Rady Gminy (np. w Warszawie Śródmieściu mieszkania muszą liczyć ponad 80m2 lub być ostatnimi lokalami należącymi do Gminy w danym budynku). Jednocześnie zmniejsza się też liczba osób uprawnionych do wynajmu tego typu nieruchomości. W socjalnej polityce mieszkaniowej gmin dominuje też tendencja do przenoszenia nieruchomości komunalnych z centrum na obrzeża miast, do tańszych lokalizacji i do mniejszych metraży.  
Jak widać, inwestując w nieruchomości w Polsce wciąż mamy możliwość zrealizowania zakupu w atrakcyjnych cenach. Nadal istnieją sposoby na pozyskanie nieruchomości na poziomach niższych od cen rynkowych. Warto jednak dać sobie trochę czasu i skorzystać z wiedzy i doświadczenia osób operujących na tym rynku.

Michał Konopa *
michal.konopa@expatpolonia.com
* Autor jest właścielem firmy EXPAT POLONIA świadczącej usługi dla Polonii z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami, opieki nad seniorami oraz reprezentacji przed polskimi urzędami w sprawach formalnych