Widok z okien

Michał-KonopaCzwarte piętro zabytkowej kamienicy. Duże okno z widokiem na dachy i kominy innych budynków. Różne kształty i kolory dachówek tworzą ciekawą mozaikę. Kominy dynamizują perspektywę. Przedstawiciel dewelopera prowadzącego rewitalizację budynku wskazuje na okno podkreśla: „Proszę zwrócić uwagę na piękny ‚paryski’ widok z okna”.  

Takie sytuacje są nowością na polskim rynku nieruchomości. Do tej pory większość klientów nie przywiązywała większej uwagi do widoku z okien. Często wymieniany był on jako ostatnie kryterium po cenie, lokalizacji, metrażu, kosztach utrzymania, standardzie wykończenia mieszkania i budynku. Oczywiście pod warunkiem, że widok nie był całkowicie przesłonięty przez inny budynek, co wpływało na jasność mieszkania. Taką sytuację można by odnieść chyba do piramidy potrzeb Maslowa – Polacy byli, i w dużej części są wciąż, na etapie realizowania swoich podstawowych potrzeb,  spychając te bardziej wyrafinowane na dalszy plan. Dopiero teraz ten stan rzeczy zaczyna powoli ulegać zmianie. 

Wysoko, głośno ale z pięknym widokiem

Zupełnie inne podejście do tego tematu prezentują obcokrajowcy działający na polskim rynku nieruchomości. Jeden z moich klientów w Krakowie zaakceptował mieszkanie na poddaszu ze skosami na 5-tym piętrze bez windy za stosunkowo wysoką cenę, aby móc ze swojego okna podziwiać panoramę Wisły i dzielnicy Podgórze. Podobnie w Warszawie małżeństwo Brytyjczyków zdecydowało się na zakup mieszkania w zaniedbanym budynku przy jednej z najruchliwszych ulic Warszawy będącej częścią Wisłostrady. Argumentem nie do przebicia był piękny szeroki widok na Wisłę, Most Świętokrzyski, Most Poniatowskiego oraz Stadion Narodowy. Te konkretne nieruchomości nie zostałyby sprzedane za te same kwoty klientom z Polski. Przysłowiowy Kowalski nie jest skłonny zapłacić tyle za widok…

Wybudowali mi blok

Często zwróci jednak uwagę, że widok mu się popsuł. Bo Polak nie lubi jak coś mu się psuje i musi o tym wszystkim powiedzieć. Wiele razy słuchałem relacji rozczarowanych klientów, które brzmiały mniej więcej tak: „Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera. Z naszego tarasu roztaczał się piękny widok na okoliczne łąki. Uwielbialiśmy siedzieć tam w ciepłe majowe wieczory. Niestety miesiąc temu część łąki została ogrodzona, przyjechały koparki i rozpoczęły się wykopy. Deweloper będzie tam stawiał kolejny budynek.”  Takich historii jest w Polsce tysiące. Dzieje się tak dlatego, że kupujący nie weryfikują dostatecznie dobrze miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek lub takie plany dla wielu terenów jeszcze nie obowiązują.

Decyzja o warunkach zabudowy

Plan zagospodarowania to dokument, który określa jakie budynki mogą powstać na danych działkach. Plany są uchwalane przez władze lokalne i wskazują miejsca pod handel i usługi, pod zabudowę mieszkaniową, tereny służące sportowi i rekreacji, czy miejsca zarezerwowane na zieleń miejską. Zgodnie z polskim prawem w sytuacji gdy dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania a inwestor chce na niej wybudować budynek musi zwrócić się do lokalnego wydziału architektury o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym, że wydający decyzję urzędnik ma duże pole do interpretacji, co mieści się w granicach tzw. dobrego sąsiedztwa a co nie często dochodzi do nadużyć. W ich wyniku na obszarach polskich miast nie objętych planem zagospodarowania panuje duży bałagan urbanistyczny. Budynki nie tworzą linii zabudowy, różnią się stylem architektonicznym, często są „wyjęte z dwóch innych światów”. W skrajnych przypadkach obok starych domów jednorodzinnych powstają 6-cio piętrowe bloki.

Dżungla reklam

Dodatkową bolączką zakłócająca architektoniczny krajobraz są wszechobecne reklamy. Wzdłuż polskich dróg ciągną się setki bilbordów i tablic ogłoszeniowych – smutny przykład zaśmieconego krajobrazu. Reklam jest tak dużo, że ich treści właściwie nie da się przeczytać. Ginie ona w gąszczu liter i kolorów. Ekspansywność reklam przekracza zdroworozsądkowe normy. Przy skrzyżowaniach ze światłami barierki na wysokości wzroku kierowców oklejone są naklejkami z ofertami różnych usług. Na drodze z Warszawy do Pruszkowa ktoś przeciągnął linę między dwoma drzewami i na wysokości kilku metrów centralnie nad drogą powiesił swój baner. W miastach całe elewacje budynków są wykorzystywane jako nośniki reklamy. Zabytkowa kamienica na krakowskim Rynku pozyskiwała w ten sposób fundusze na remont przez kilka lat! Treść reklam często nie jest w ogóle adresowana do przeciętnego przechodnia czy kierowcy – przykładowo między Krakowem a Kielcami stoi wielki bilbord reklamujący zawiesia dźwigowe. Ilu przejeżdżających kierowców zatrzyma się, bo akurat przypomni sobie, że musi dokupić nową końcówkę do swojego dźwigu?!

Wolnoć Tomku w swoim domku

W polskich miastach istnieje funkcja tzw. głównego plastyka miasta. Jest to osoba odpowiedzialna za szyldy wiszące na sklepach i restauracjach i punktach usługowych w zabytkowych częściach miast. Każdy przedsiębiorca prowadzący biznes na terenie objętym ochroną ma obowiązek konsultowania wielkości, koloru i stylu szyldu z plastykiem. Jeżeli oczywiście chce szyld powiesić. W rzeczywistości robi to tylko niewielka grupa przedsiębiorców. Niestety w obowiązkach plastyka nie leży kontrolowanie szyldów, które pojawiły się bez konsultacji więc jest to prawo de facto nie egzekwowane. 

Podobne obowiązki spoczywają na administratorze budynku mieszkalnego. Powinien on dyscyplinować właścicieli, którzy bez zgody wspólnoty zakłócają wygląd fasady budynku. Mimo tego że wiele wspólnot zwraca już uwagę na estetykę wciąż istnieją takie gdzie właściciele mieszkań zmieniają kolor okien czy drzwi wejściowych, instalują klimatyzację bez konsultacji miejsca umieszczenia agregatu, wieszają na balkonach anteny satelitarne. Można znaleźć nawet takie kwiatki jak kable internetowe zwisające z dachu i wchodzące do mieszkań przez okna czy plama innego koloru na elewacji pojawiająca się w zasięgu pędzla wokół jednego z balkonów.

Powyżej opisana sytuacja sprawia, że w polskich miastach trudno jest znaleźć mieszkanie z ładnym widokiem. Zawsze jest duża szansa, że z okien zobaczymy kilka reklam, kłująco prostą elewację komunistycznego wieżowca lub wątpliwej urody panoramę na architektoniczny miszmasz. Dobra wiadomość jest jednak taka, że jeżeli już poświęcimy czas na znalezienie mieszkania z ładnym widokiem to premia, którą będziemy musieli dopłacić nie będzie tak wysoka jak na bardziej dojrzałych rynkach. Przynajmniej jeszcze przez kilka lat.

 

Michał Konopa *

michal.konopa@expatpolonia.com

* Autor jest właścicielem firmy EXPAT POLONIA świadczącej usługi dla Polonii z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami, opieki nad seniorami oraz reprezentacji przed polskimi urzędami w sprawach formalnych